A la hora de gestionar el arrendamiento de una vivienda, el objetivo principal del propietario es obtener el cobro de alquiler, obteniendo beneficios a través de este. Pero, muchas veces alquilar un bien puede convertirse en una pesadilla. Pasando a convertir el cobro del mismo en una de tus mayores preocupaciones. No sólo eso, una vez empiezan a surgir problemas, comienzas a preguntarte qué pasara con el resto de factores; impagos en la luz y el agua o daños en la vivienda. Pasas de querer generar una mayor fuente de ingresos a preocuparte por si, alquilar ese piso al final no te estará costando dinero a ti.
Administrar propiedades de alquiler puede ser una buena forma de generar ingresos, siempre y cuando puedas asegurar el cobro del alquiler a tiempo y garantices que la propiedad mantendrá su estado sin daños. Por estos motivos, es importante hacer un contrato de arrendamiento con las mayores garantías posibles de que, en ningún caso, ni tu ni el inquilino saldréis perdiendo.
Qué debes hacer si eres propietario de una vivienda en alquiler
A raíz de la pandemia Covid-19 la situación de impagos ha aumentado considerablemente, por lo que, hoy más que nunca debemos estar atentos a la hora de elegir un inquilino para la vivienda que vayamos a alquilar. Tengas o no experiencia como arrendador, seguro que sabes el papel tan importante que tendrá el futuro inquilino. Pues, en función de lo que busques, deberás definir el perfil o las características que consideras oportunas que reúna el candidato a alquilar tu vivienda.
Por mucho cuidado que tengas, el pago de las cuotas es un conflicto habitual entre arrendadores e inquilinos. Por ese motivo, te damos algunos consejos que debes seguir como medidas de prevención para reducir el riesgo de impago y aumentar la seguridad en el cobro de la renta.
1. Fianza
La fianza es una forma legal de garantizar que el inquilino cumpla sus obligaciones. De hecho, a diferencia de otras garantías adicionales, esta es obligatoria. Es decir, la fianza la debe depositar cualquier persona que quiera alquilar un inmueble.
Esta tiene como objetivo compensar cualquier problema que pudiera surgir, como por ejemplo, posibles daños causados en la vivienda. Realmente esta suele resultar una garantía insuficiente, ya que, en caso de que el inquilino deje de pagar, la fianza sólo cubre una mensualidad. Una vez finalizado el periodo de alquiler y el contrato del mismo, el propietario dispone de hasta un mes para asegurarse de que todo está tal y cómo lo dejo, sin daños en la vivienda. También deberá comprobar los pagos de suministros, tales como el agua, la luz, el gas…
Si el alquiler llega a su fin sin ningún problema, con todos los pagos al día y sin desperfectos en la vivienda, el propietario, dentro de el plazo de un mes, deberá devolver la fianza al arrendatario. Recuerda que el dinero de la fianza no va destinado al propietario, sino que se deposita en los registros correspondientes de cada comunidad autónoma hasta la finalización del contrato.
2. Aval Bancario
El aval bancario es una de las garantías adicionales que hemos mencionado antes. Este consiste en hacer que el inquilino deposite una cantidad determinada en el banco, garantizando el pago del alquiler. Esta cantidad puede ascender al número de mensualidades acordadas entre las partes, siendo el mínimo 3, y el máximo 6 mensualidades.
El aval conlleva unos gastos derivados del banco, que cobra una comisión de apertura y un mantenimiento trimestral para poder llevarlo a cabo. Por ello, este es un recurso que debe utilizarse más bien en caso de que el arrendatario no pueda presentar otras garantías adicionales o en otros casos concretos. Ya que, muchas veces, los gastos que supone esta herramienta provocan el rechazo de los inquilinos. Son muy pocos quienes tienen acceso a un aval bancario, por lo que suele usarse, sobretodo, para alquileres de grandes cuantías.
Aunque esta no deja de ser una de las mejores opciones para garantizar el cobro de las rentas, gastos y daños. Pues la aportación del aval bancario cubrirá las cantidades que se necesitan para resolver los problemas que puedan causarse. Por ejemplo, en caso de impago, el propietario podrá recurrir al aval bancario y el banco abonará las cantidades por el inquilino.
3. Fiador personal solidario
Si la opción de recurrir al aval bancario no es posible o bien no lo consideras viable, siempre puedes recurrir a la figura fiador personal solidario como alternativa. De hecho, esta es la garantía de cobro más utilizada en alquileres. Se trata de una tercera persona que responda personalmente ante las cantidades adeudadas en caso de que el titular del contrato no pague la renta, ya sea su pareja, familiar o amigo.
Si se da el caso de impago, es deber del propietario notificar tanto al inquilino titular como al fiador personal solidario para dejar constancia de la deuda antes de recurrir a juzgados. Pero ten en cuenta que antes de demandar al fiador, debes hacerle un previo requerimiento de pago, a fin de que sea consciente de la situación de impago del alquiler.
Para aumentar la seguridad en cuanto al cobro de alquiler, es recomendable que este tercero sea solvente y lo pueda justificar mediante unos ingresos fijos con los que pueda responder ante una futura situación de impago.
4. Seguro para el cobro de alquiler
Recurrir a un seguro de impago de alquiler es otra de las opciones más populares entre los arrendatarios. Ya que, entre las múltiples ventajas de este recurso, destaca la garantía no sólo del cobro del alquiler. También cubre los gastos derivados de los posibles destrozos que se puedan dar en la vivienda provocados por el inquilino. Además, ofrece defensa jurídica en caso de ser necesario. Generalmente, este seguro es contratado por el propietario y pagado por el inquilino, siempre que se establezca un acuerdo entre ambas partes.
Otra de las ventajas que conllevan los seguros de alquiler es la alta seguridad que nos aportan. Pues, estas compañías analizan al futuro inquilino antes de aceptar el seguro. Por lo que si lo llegan a aceptar, podemos entender que las posibilidades de que cause problemas en los pagos del alquiler o en la vivienda, son muy bajas. Por otro lado, el inquilino también sale ganando. Este solo tiene que pagar la prima del seguro, que suele ser una cantidad menor que el aval bancario. El coste del seguro dependerá de los servicios y coberturas que se contraten, el importe de la renta y el plazo del alquiler.
Actualmente hay muchas empresas especializadas en este tema. No sólo empresas de seguros de alquiler, también puedes recurrir a empresas que te ayuden a garantizar el cobro y gestionar tu alquiler. Por ejemplo, la empresa Renta Garantizada ofrece servicios para que segures un alquiler seguro en Madrid, entre muchos otros servicios que ofrecen.
5. Estudio de Solvencia
Por último, si las opciones anteriores no te parecen lo suficientemente efectivas, o bien quieres aumentar su seguridad, puedes realizar un estudio de solvencia del inquilino. Decidas o no recurrir a las demás garantías adicionales, te recomendamos que esta comprobación siempre la lleves a cabo. Te servirá como sistema preventivo para evitar inquilinos morosos u otros problemas que puedan afectarte a ti o a la vivienda.
Como te hemos explicado anteriormente, las empresas de seguros siempre realizan un análisis minucioso de solvencia de los arrendatarios con el fin de garantizar al propietario y a la empresa aseguradora de que no habrá problema con los pagos. Pues, bien es sabido que la empresa aseguradora tendría que hacerse cargo de la deuda en caso de que se produzca un impago por parte del inquilino.
Pero si te quieres encargar personalmente de averiguar la solvencia del inquilino, puedes exigirle a este documentos que acrediten sus ingresos o comprobar si el arrendatario tiene otras deudas pendientes a través de los ficheros de morosos. El Fichero de Inquilinos Morosos da un histórico del inquilino que permite saber al propietario dónde ha alquilado.
Qué necesitas saber a la hora de alquilar un inmueble
Hasta ahora hemos explicado que pasaría si el inquilino incumple sus obligaciones como arrendatario y las consecuencias que conlleva. Pero también debes tener en cuenta que el propietario tiene una serie de obligaciones que debe cumplir con el inquilino y la vivienda en sí. Es importante que ambas partes sean conscientes de sus responsabilidades en el alquiler de la vivienda. Bien, como propietario, debes tener en cuenta los siguientes puntos si vas a alquilar un bien inmueble:
- Célula de habitabilidad. Debes mantener la habitabilidad del inmueble pero, con eso no basta. Para corroborarlo, debes disponer de la célula de habitabilidad, un documento que acredita que el inmueble es apto para la residencia humana.
- Certificado de eficiencia económica. Para conseguir esta etiqueta energética en el inmueble, debes contar con profesionales cualificados como arquitectos, ingenieros técnicos, y técnicos autorizados que realizarán un informe de la propiedad en cuestión.
- Pagar el alta de los suministros. No es obligatorio, pero es muy recomendable si queremos agilizar el alquiler del inmueble.
- Contrato de alquiler. Es otro de los documentos fundamentales para poder llevar a cabo el alquiler. En él quedarán recogidas todas las condiciones establecidas entre el arrendador y el arrendatario, así como las condiciones establecidas por la LAU. En caso de que haya un cambio de propietario, se mantendrá el contrato de alquiler. Este podrá rescindirse antes de tiempo por el propietario solamente en caso de impago, subarriendo del inmueble o bien daños en el mismo.
- Devolver la fianza en el caso de que no haya desperfectos en el plazo máximo de un mes.
